عقد كراء منزل في المغرب: ماذا تكتب في العقد وكيف تحمي حقك؟

عندما يقول المغربي «غادي نكري دار»، ينصرف الاهتمام غالبًا إلى الثمن والحي وقرب النقل. العقد يأتي في آخر لحظة: ورقة جاهزة، توقيع سريع، ثم تسليم الضمانة. هنا تبدأ مشكلات كثيرة. من سيصلح تسرب الماء؟ هل مصاريف السنديك داخلة في الكراء؟ هل دفع المكتري شهرين أم ثلاثة كضمانة؟ وما حالة الصباغة عند الدخول؟

القانون رقم 67.12 ينظم العلاقة بين المكري والمكتري في المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، سواء كانت مؤثثة أو غير مؤثثة، عندما تتجاوز مدة الكراء ثلاثين يومًا. هذا المقال يركز على كراء السكن، ويحوّل أهم القواعد إلى خطوات يمكن استعمالها قبل التوقيع وأثناء الكراء وعند المغادرة.

قائمة تحقق سريعة قبل توقيع عقد الكراء

ما الذي تراجعه؟	السؤال الذي تطرحه	ما الذي يكتب؟
هوية الأطراف	من هو المالك؟ ومن سيوقع؟	الاسم الكامل، المهنة، العنوان ووثيقة الهوية، وبيانات الوكيل عند وجوده
المنزل	ما الذي يدخل في الكراء؟	العنوان، الطابق، المرافق، المرآب أو السطح والتجهيزات المسلمة
الثمن	كم سأدفع ومتى؟	مبلغ الكراء، دورية الأداء، تاريخه ووسيلته
التكاليف	من يؤدي الماء والكهرباء والسنديك؟	تفصيل التكاليف التي يتحملها المكتري وتلك التي تبقى على المكري
الضمانة	كم مبلغها ومتى ترجع؟	القيمة، سبب الاحتفاظ بها وشروط إرجاعها
حالة المنزل	ما العيوب الموجودة قبل دخولي؟	بيان وصفي مفصل وصور مؤرخة قدر الإمكان

هل عقد الكراء المكتوب ضروري؟

نعم. المادة 3 من القانون 67.12 تنص على إبرام عقد الكراء وجوبًا في محرر كتابي ثابت التاريخ. ويجب أن يتضمن بيانات المكري والمكتري، وتحديد المحل والمرافق والغرض من استعماله، ومبلغ الوجيبة الكرائية ودورية أدائها، والتكاليف التي يتحملها المكتري، ووسيلة الأداء، والالتزامات الخاصة بكل طرف.

لا يكفي أن تكتب: «أكريت له الشقة بثمن 2500 درهم». هذه العبارة تترك الأسئلة الصعبة بلا جواب. الأفضل أن تحدد مثلًا يوم الأداء، ورقم الحساب عند التحويل، وهل واجب السنديك داخل المبلغ، ومن يتحمل فواتير الماء والكهرباء، وما التجهيزات الموجودة، وهل يسمح باستعمال المرآب.

عاين المنزل واكتب حالته، غرفةً غرفة

يفرض القانون إعداد بيان وصفي لحالة المحل عند التسلم وعند الإرجاع، ويرفق هذا البيان بالعقد. المادة 8 واضحة في نقطة يغفلها كثيرون: الوصف يجب أن يكون مفصلًا ودقيقًا، مع تجنب العبارات العامة من نوع «حالة جيدة» أو «حالة متوسطة».

امشِ داخل المنزل ولا تكتف بالنظر من الباب. افتح الصنابير، جرّب السيفون، شغّل مفاتيح الكهرباء، افحص آثار الرطوبة، وعدّ المفاتيح المسلمة. دوّن رقم عداد الماء والكهرباء وتاريخ القراءة. إذا كانت هناك شقوق أو زجاج مكسور أو صباغة متضررة، اكتب موضعها. الصور مفيدة، لكن الأفضل ربطها ببيان موقع من الطرفين.

• الصالون والغرف: الجدران، الأرضية، النوافذ والأبواب.
• المطبخ: الحوض، الصنابير، الخزانات والتجهيزات الموجودة.
• الحمام: الماء الساخن، التسرب، التهوية والسيفون.
• العدادات: الأرقام والقراءة يوم التسلم.
• المفاتيح: عددها والباب أو المرآب الذي يخص كل مفتاح.

إذا لم يُنجز البيان الوصفي، يفترض القانون أن المكتري تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال بمجرد توقيع العقد. لذلك قد يجد المكتري نفسه عند المغادرة مطالبًا بإصلاح عيب كان موجودًا أصلًا ولا يملك ما يثبته.

ما الحالة التي يجب أن يكون عليها المنزل؟

المادة 5 تلزم المكري بتسليم المحل ومرافقه والتجهيزات المذكورة في العقد. ويجب أن تتوفر في السكن المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء المكونة له، والتهوية، والمطبخ، ودورة المياه، والماء والكهرباء.

إذا كانت هناك أشغال معروفة قبل الدخول، فلا تتركها لوعد شفوي مثل «نصلحها من بعد». يمكن للطرفين الاتفاق كتابة على الأشغال التي سينجزها المكتري، وتكلفتها، وكيف تخصم من الكراء، ومدة الخصم، وما يقع إذا غادر قبل نهاية العقد. احتفظ بالفواتير وإثبات الأداء.

الضمانة: كم تبلغ ومتى يجب إرجاعها؟

يسميها الناس «الضمانة» أو «الكوسيون». للمكري أن يطلبها لتغطية الكراء والتكاليف غير المؤداة أو الأضرار التي تسبب فيها المكتري، لكن المادة 20 تضع سقفًا واضحًا: لا يجوز أن تتجاوز ضمانة الكراء واجب شهرين.

ترد الضمانة داخل أجل أقصاه شهر من تاريخ إرجاع المنزل، بعد خصم المبالغ المستحقة على المكتري أو المصاريف التي تحملها المكري مكانه، شريطة إثباتها قانونًا. ولهذا يجب تحرير وثيقة عند تسليم المفاتيح، تتضمن التاريخ وحالة المنزل وقراءة العدادات.

لا تؤدِّ الكراء من دون دليل

يتعين على المكري، طبقًا للمادة 11، تسليم المكتري وصلًا موقعًا يوضح المبالغ المؤداة ويميز بين واجب الكراء والتكاليف التابعة له. ويمكن إثبات الأداء أيضًا بالوسيلة المتفق عليها في العقد إذا كانت تبين مبلغ الكراء والتكاليف كاملين.

التحويل البنكي أو وسيلة أداء قابلة للتتبع يقللان النزاع. اكتب في بيان التحويل الشهر المقصود، مثل «كراء مارس 2027»، ولا تكتف بعبارة عامة. وإذا كان الأداء نقدًا، فلا تعتبر رسالة «توصلت» بديلًا مضمونًا عن وصل مفصل وموقع.

من يصلح العطب: المكري أم المكتري؟

يتحمل المكري الإصلاحات الضرورية التي تسمح باستعمال المنزل وفق ما اتفق عليه، بينما يتحمل المكتري أعمال الصيانة المألوفة والإصلاحات البسيطة الناتجة عن الاستعمال العادي، ما لم ينص العقد على ترتيب قانوني آخر.

الوضع	التصرف العملي
عطب في البناء أو إصلاح ضروري	أشعر المكري بطريقة يمكن إثباتها وحدد العطب ومكانه وتاريخه
صيانة بسيطة بسبب الاستعمال	راجع العقد وطبيعة العطب؛ قد تكون على نفقة المكتري
إصلاح عاجل سيمنع الانتفاع لأكثر من ثلاثة أيام	وثق المدة؛ يجيز القانون طلب فسخ العقد أو تخفيض جزء من الكراء بما يناسب الحرمان
المكري لم ينجز إصلاحًا يقع على عاتقه	لا تخصم المصاريف من نفسك؛ بعد الإشعار وانقضاء الشروط يمكن طلب إذن رئيس المحكمة بإجراء الإصلاح وخصمه

النقطة الأخيرة مهمة. المادة 10 تتحدث عن إشعار المكري، وإذا لم ينجز الإصلاحات التي تقع على عاتقه داخل شهر، يمكن للمكتري طلب أمر من رئيس المحكمة الابتدائية الموجودة بدائرتها العين المكتراة لتحديد قيمة الإصلاحات والإذن بإنجازها وخصمها. لا تحول هذه القاعدة إلى خصم تلقائي من الكراء بلا إشعار أو أمر، لأن ذلك قد يُعرضك لادعاء عدم الأداء.

هل يحق للمكري زيادة مبلغ الكراء كل سنة؟

ليس بهذه البساطة. لا يجوز الاتفاق على رفع مبلغ الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات من تاريخ إبرام العقد أو من آخر مراجعة اتفاقية أو قضائية. وإذا لم يوجد اتفاق بين الطرفين، يمكن طلب المراجعة بعد مرور ثلاث سنوات على الأقل وفق الشروط القانونية.

حدد القانون نسبة الزيادة في المحلات المعدة للسكنى في 8%، وفي المحلات المعدة للاستعمال المهني في 10%. توجد حالة خاصة للمبالغ الشهرية التي لا تتجاوز 400 درهم، إذ منح القانون للمحكمة سلطة تقديرية ضمن سقف محدد. لذلك لا يُفهم من نسبة 8% أن الزيادة تتم تلقائيًا كل ثلاث سنوات؛ يلزم احترام المسطرة والتاريخ والاتفاق أو الحكم.

ماذا يقع إذا تأخر المكتري عن الأداء؟

لا يبدأ الأمر بالطرد في اليوم التالي. إذا كانت العلاقة الكرائية والوجيبة ثابتتين بمحرر كتابي ثابت التاريخ أو بحكم نهائي، يمكن للمكري طلب توجيه إنذار بالأداء عبر رئيس المحكمة الابتدائية. يجب أن يتضمن الإنذار بيانات محددة: هوية الأطراف، عنوان المكري، عنوان المحل، مبلغ الكراء والتكاليف، المدة المطلوبة ومجموع الدين.

يحدد الإنذار أجلًا لا يقل عن خمسة عشر يومًا من تاريخ التبليغ للأداء. ويمكن الأداء مباشرة مقابل وصل، أو في الحساب البنكي، أو بصندوق المحكمة، أو بوسيلة تثبت المبلغ والتاريخ. إذا كنت مكتريًا وتوصلت بإنذار، لا تتركه جانبًا؛ راجع المبالغ والتواريخ ووثائق أدائك بسرعة.

عند مغادرة المنزل: كيف تغلق الملف بطريقة نظيفة؟

1. احترم طريقة الإشعار والأجل المكتوبين في العقد والقانون.
2. حدد موعدًا للمعاينة النهائية بحضور الطرفين.
3. قارن الحالة بالبيان الوصفي المرفق بالعقد.
4. سجل قراءة عدادات الماء والكهرباء وأدِّ المستحقات المثبتة.
5. حرر وصل تسليم المفاتيح وتاريخ إرجاع المحل.
6. اكتب مبلغ الضمانة الذي سيُرجع، وأي خصم مع سببه ووثيقته.

إذا بقي المكتري في المنزل بعد فسخ العقد أو إنهائه، تنص المادة 13 على إمكانية الحكم بتعويض عن مدة الشغل لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية، إضافة إلى مسؤوليته عن الضرر الثابت. لذلك لا تترك تاريخ المغادرة وتسليم المفاتيح محل تخمين.

سبعة أخطاء تتكرر في كراء المنازل

• دفع التسبيق قبل التأكد من هوية المالك أو صفة الوكيل.
• توقيع عقد لا يفرق بين الكراء والضمانة ومصاريف السنديك.
• عدم إرفاق بيان وصفي دقيق بحالة المنزل.
• أداء الكراء نقدًا عدة أشهر من دون وصولات.
• إجراء تغييرات في المنزل من دون موافقة كتابية من المكري.
• التوقف عن أداء الكراء بسبب عطب بدل استعمال المسطرة القانونية.
• تسليم المفاتيح من دون وثيقة تثبت التاريخ والحالة والعدادات.

أسئلة يطرحها المكري والمكتري

هل يبطل الكراء إذا باع المالك المنزل؟

انتقال ملكية المحل لا ينهي عقد الكراء وحده. تنص المادة 4 على استمرار مفعول العقد لفائدة المكتري بالشروط نفسها، مع إشعاره بانتقال الملكية وفق الكيفيات القانونية.

هل يمكن للمكتري أن يكري المنزل لشخص آخر؟

الأصل في السكن أن التولية أو التخلي للغير تحتاج موافقة كتابية من المكري في محرر ثابت التاريخ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. ترك المنزل لشخص آخر مدة طويلة من دون ضبط الوضع قد يتحول إلى نزاع حول احتلال المحل.

هل يستطيع المكري طلب الإفراغ متى شاء؟

القانون يشترط إشعارًا بالإفراغ يستند إلى أسباب جدية ومشروعة، مثل الاسترجاع للسكن الشخصي وفق الشروط، أو الهدم والإصلاحات الضرورية التي تستوجب الإفراغ، أو التماطل في الأداء. ويجب أن يتضمن الإشعار السبب وأن يشمل مجموع المحل وألا يقل أجله عن شهرين. صحة الإشعار وآثاره قد تحتاج إلى نظر قضائي.

المقال للتوعية العامة ولا يعوض فحص عقدك ووثائقك من طرف مهني مؤهل، خصوصًا عند وجود إنذار بالأداء أو إشعار بالإفراغ أو نزاع حول مبالغ كبيرة.