تريد كراء محل لمشروعك؟ راجع هذه البنود قبل توقيع العقد

آخر مراجعة: 12 سبتمبر 2026

المحل قد يصنع قيمة مشروعك: الزبائن يعرفون عنوانه، والتجهيزات صُممت له، والرخص مرتبطة به. لذلك لا تتعامل مع عقد الكراء التجاري كأنه عقد سكن أضيفت إليه كلمة «متجر». القانون 49.16 يمنح حقوقًا مهمة، لكنه يربطها بالكتابة والاستغلال والأداء والإنذارات. راجع هذه النقاط قبل دفع التسبيق أو «الساروت».

متى يكون الكراء تجاريًا؟

ينظم القانون 49.16 كراء العقارات أو المحلات التي يُستغل فيها أصل تجاري مملوك لتاجر أو حرفي أو صانع، والأنشطة التي تدخل في نطاقه. العبرة ليست بلافتة «محل» فقط، بل بطبيعة الاستعمال والاستغلال. المكتب المهني المحض أو السكن أو بعض الأملاك والأنشطة الخاصة قد تخضع لنظام آخر.

يفرض القانون أن يبرم عقد الكراء كتابة وبمحرر ثابت التاريخ، وأن يحرر الطرفان بيانًا وصفيًا لحالة المحل عند التسليم. إن رفض أحدهما، يمكن إنجاز البيان بواسطة مفوض قضائي.

افحص المحل قبل أن تربط به المشروع

الفحص	السؤال العملي
صفة المكري	هل هو المالك أو وكيله؟ وهل يوجد شركاء يجب أن يوقعوا؟
وصف المحل	ما رقم الرسم والباب والطابق والمساحة والمخزن والمرافق؟
النشاط	هل يسمح العقد والرخص والتعمير بمطعم أو ورشة أو متجر؟
الحالة التقنية	هل الكهرباء والتهوية والصرف والهيكل ملائمة للنشاط؟
الديون السابقة	هل توجد فواتير أو رسوم أو احتلال أو عقد سابق لم ينته؟
الواجهة واللافتة	من يوافق عليها ومن يتحمل رخصتها وأشغالها؟

بنود لا تتركها لعبارات عامة

• النشاط: اكتب النشاط الرئيسي والأنشطة المكملة المسموح بها.
• المدة والتجديد: تاريخ البداية والنهاية وطريقة الإشعار.
• السومة: المبلغ وتاريخ الأداء والحساب أو وسيلة الدفع ووصل التسلم.
• التكاليف: الماء والكهرباء والنظافة والملكية المشتركة والضرائب المتفق على تحملها.
• الضمان: قيمته وشروط رده وما يجوز اقتطاعه.
• الأشغال: من ينجز الإصلاحات، وما يحتاج موافقة كتابية، ومصير التجهيزات عند الخروج.
• التفويت والكراء من الباطن: الشروط والإشعارات بدل المنع أو السماح الغامض.
• عنوان التبليغ: عنوان كل طرف وكيفية تحيينه.

متى يستفيد المكتري من الحق في الكراء؟

من حيث الأصل، يستفيد المكتري من تجديد العقد بعد استغلال المحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل. ولا يلزم انتظار هذه المدة إذا كان المكتري قد دفع مبلغًا ماليًا مقابل الحق في الكراء وثُبت ذلك كتابة في العقد أو محرر مستقل.

هذه الحماية لا تعني أن المكتري أصبح مالكًا للجدران، ولا تمنع الإفراغ في كل الحالات. لكنها تجعل إنهاء العلاقة مرتبطًا بسبب وإنذار وتعويض في الحالات التي يحددها القانون، لأن الإفراغ قد يضيع قيمة الأصل التجاري.

إذا أراد المالك الإفراغ: السبب والأجل يصنعان الملف

يجب أن يتضمن الإنذار سبب إنهاء العلاقة وأن يمنح الأجل المناسب. الأجل خمسة عشر يومًا عندما يكون السبب عدم أداء الكراء أو كون المحل آيلًا للسقوط، وثلاثة أشهر في الأسباب الأخرى التي يشملها القانون. وبعد انتهاء الأجل، لا يقع الإفراغ تلقائيًا؛ تُرفع دعوى المصادقة على الإنذار داخل المواعيد القانونية.

سبب شائع	ما الذي يفحص؟
عدم الأداء	الأشهر والمبلغ والتوصل بالإنذار والأداء داخل 15 يومًا.
هدم وإعادة بناء	جدية السبب والرخص والوثائق المرتبطة بالمشروع.
تغييرات بلا إذن	ما تغير، وموافقة المالك، وحجم الضرر وإمكان إرجاع الحالة.
توقف النشاط أو إغلاق المحل	مدة الإغلاق وسببه واستمرار عناصر الأصل التجاري.
استعمال مخالف	العقد والرخص والوقائع المثبتة، لا مجرد ادعاء.

الأصل أن يستحق المكتري تعويضًا كاملًا عن الضرر الناتج عن الإفراغ، بما فيه قيمة الأصل التجاري ومصاريف الانتقال وما لحقه من خسارة، وفق الإثبات والتقدير. لكن القانون يحدد حالات قد تسقط فيها التعويضات، ومنها التماطل الجسيم في الكراء بالشروط القانونية أو تغييرات وإخلالات معينة.

كيف يحمي كل طرف ملفه أثناء العقد؟

المكتري	المكري
أدِّ بتحويل أو خذ وصلًا يحدد الشهر.	سلّم وصولات ولا تجمع ديونًا بلا إشعار.
اطلب موافقة مكتوبة قبل الأشغال.	وثق حالة المحل والموافقات والضرر.
احتفظ بفواتير التجهيز وإثبات النشاط.	لا تدخل المحل أو توقف النشاط من تلقاء نفسك.
حدّث عنوان التبليغ.	استعمل الإنذار والمحكمة عند الإخلال.

عند نهاية العلاقة: لا تترك المفاتيح عند الجار

1. اتفق على تاريخ الخروج وآثار العقد والكراء المتبقي.
2. حرر بيان حالة خروج وقارنه ببيان الدخول.
3. سجل العدادات والمفاتيح والتجهيزات التي ستزال أو ستبقى.
4. صفِّ الكراء والضمان والتكاليف في ورقة مفصلة.
5. سلّم المفاتيح مقابل محضر أو وصل، أو استعمل معاينة قانونية عند الرفض.
6. حدّث عنوان السجل التجاري والرخص والضرائب والعقود المرتبطة بالمحل.

أخطاء شائعة

• بدء النشاط بعقد شفهي لأن الطرفين يعرفان بعضهما.
• دفع الحق في الكراء نقدًا بلا تحديد مكتوب.
• توقيع نشاط عام ثم اكتشاف أن المطعم أو الورشة ممنوعان.
• إجراء أشغال هيكلية بلا موافقة ورخصة.
• أداء الكراء بلا وصل أو سبب تحويل.
• تجاهل إنذار 15 يومًا ثم محاولة الحل بعد رفع الدعوى.
• اعتبار بيع العقار أو انتهاء التاريخ المكتوب إفراغًا آليًا من دون فحص القانون.

أسئلة شائعة

هل كل متجر يستفيد بعد سنتين؟

يجب أن يدخل العقد والنشاط في نطاق القانون وأن يكون الاستغلال مستمرًا وقابلًا للإثبات. لا يكفي تعليق لافتة وإغلاق المحل.

هل يستطيع المكتري تفويت نشاطه؟

ينظم القانون تفويت الحق في الكراء والأصل التجاري والكراء من الباطن بشروط وإشعارات. افحص العقد والمسار القانوني قبل التوقيع مع المشتري.

هل الزيادة في الكراء حرة؟

تخضع مراجعة السومة للعقد والقانون رقم 07.03 وشروطه وآجاله، ولا تصبح كل زيادة يطلبها المالك واجبة بمجرد رسالة.