المكتري لم يدفع الكراء؟ حقوق المالك والمكتري وخطوات حل المشكلة

آخر مراجعة: 12 سبتمبر 2026

قد يتأخر المكتري بسبب ضائقة عابرة، وقد يرفض المالك تسلم الكراء، وقد يتراكم المبلغ أشهرًا. في كل حالة، الغضب والمكالمات لا يكفيان. المالك يحتاج إلى إشعار قانوني مضبوط يسمى «الإنذار بالأداء» قبل أن يطلب إنهاء العقد وإخراج المكتري، والمكتري يحتاج إلى إثبات دفع الكراء أو عرضه داخل المهلة. هذا الدليل يخص أساسًا كراء السكن والمحلات ذات الاستعمال المهني الخاضع للقانون 67.12، لا المحلات التجارية التي ينظمها قانون آخر.

أولًا: حدد نوع المحل والعقد

القانون رقم 67.12 ينظم كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، مفروشة أو غير مفروشة، عندما تتجاوز مدة الكراء ثلاثين يومًا. أما كراء محل يمارس فيه أصل تجاري أو نشاط صناعي أو حرفي فيخضع غالبًا للقانون 49.16، وله شروط خاصة. لا تنقل نموذج إنذار من محل تجاري إلى شقة سكنية من دون فحص.

يفرض القانون تحرير عقد الكراء كتابة وثابت التاريخ، مع بيان الأطراف والمحل والواجب الشهري والتكاليف. لكن النزاع قد يوجد حتى عند ضعف الكتابة؛ عندها تصبح الوصولات والتحويلات والإقرارات ومحاضر الدخول والخروج مهمة لإثبات العلاقة ومبلغ الكراء.

احسب الدين شهرًا بشهر

قبل الإنذار أو الرد عليه، أنشئ جدولًا بسيطًا. لا تكتب «عدة أشهر» أو رقمًا إجماليًا بلا شرح.

الشهر	واجب الكراء	التكاليف	المؤدى	الباقي	الدليل
مثال: يناير	المبلغ بالعقد	المتفق عليها	تحويل/نقد	الفرق	وصل أو كشف

• عقد الكراء وكل ملحق يغير السومة.
• وصولات الأداء الموقعة.
• التحويلات البنكية وسبب التحويل.
• رسائل يعترف فيها أحد الطرفين بمبلغ أو شهر.
• الإنذارات ومحاضر التبليغ السابقة.
• بيان التكاليف إذا كانت منفصلة عن الكراء.

إنذار الأداء: ليس رسالة غضب

عند عدم أداء الكراء والتكاليف المستحقة، يستطيع المالك طلب توجيه إنذار بالأداء إلى المكتري. يجب أن يكون الإنذار محددًا: أسماء الطرفين، عنوان المالك، عنوان المحل، قيمة الكراء، الأشهر المستحقة، مجموع الدين، والأجل والنتيجة التي ستترتب على عدم الأداء.

يمنح الإنذار للمكتري أجلًا لا يقل عن خمسة عشر يومًا من تاريخ التبليغ لأداء ما بذمته. أهمية التاريخ كبيرة؛ فلا يبدأ الحساب من يوم كتابة الورقة ولا من مكالمة هاتفية، بل من التوصل المثبت وفق طريقة التبليغ القانونية.

هل يخرج المكتري مباشرة بعد 15 يومًا؟

لا. انتهاء الأجل من دون أداء لا يعطي المالك حق فتح البيت أو رمي الأمتعة. يمكنه اللجوء إلى المحكمة وطلب ما يناسب الملف: أداء المبالغ، وفسخ عقد الكراء، وإفراغ المكتري ومن يقوم مقامه. تفحص المحكمة العقد والإنذار والتبليغ والدين ودفاع المكتري، ثم يصدر حكم ويجري التنفيذ عبر الجهات المختصة.

1. تجهيز العقد وكشف الدين ووصولات الأشهر السابقة.
2. تحرير إنذار صحيح وتبليغه وإثبات تاريخ التوصل.
3. انتظار أجل الأداء القانوني.
4. رفع الطلب المناسب إلى المحكمة المختصة عند بقاء الدين.
5. تبليغ الحكم وسلوك التنفيذ القانوني بعد صيرورته قابلًا للتنفيذ.

ماذا يفعل المكتري عند التوصل بالإنذار؟

1. سجل تاريخ التوصل: احتفظ بالظرف ومحضر التبليغ ولا ترفض النسخة ظنًا أن الرفض يوقف الأجل.
2. قارن الأشهر: ضع علامة أمام كل شهر دفعته وأرفق الوصل أو التحويل.
3. أدِّ غير المتنازع فيه سريعًا: اذكر الأشهر في التحويل واطلب وصلًا مفصلًا.
4. اعترض كتابة: إذا كان المبلغ يتضمن أشهرًا مدفوعة أو سومة غير متفق عليها، أرسل ردًا بالدليل داخل الأجل.
5. إذا رفض المالك التسلم: لا تحتفظ بالنقود وتكتفي بالكلام؛ اثبت عرض الأداء واستشر مفوضًا قضائيًا أو محاميًا بشأن مسطرة الإيداع المناسبة.
6. اطلب اتفاقًا مكتوبًا: التقسيط ممكن بالتراضي، لكن يجب ذكر المبلغ والمواعيد وأثر الاتفاق على الإنذار.

إذا غادر المكتري: أغلق الحساب فعليًا

المغادرة الجسدية لا تنهي الخلاف تلقائيًا. حرر محضرًا لحالة المحل والعدادات والمفاتيح، واذكر تاريخ التسليم وما بقي من كراء أو ضمان. يصور الطرفان العيوب الموجودة ويوقعان على عدد المفاتيح والمبالغ. وإذا رفض أحدهما، يمكن الاستعانة بمعاينة قانونية بدل ترك التاريخ محل نزاع.

أخطاء شائعة

• دفع الكراء نقدًا شهورًا بلا وصل.
• تجميع الكراء والإصلاحات والتكاليف في رقم واحد.
• إرسال إنذار عبر واتساب فقط ثم طلب الإفراغ.
• تجاهل الإنذار لأن الاسم أو مبلغًا صغيرًا مختلف، بدل الرد داخل الأجل.
• قبول تقسيط شفهي ثم اختلاف الطرفين على ما أوقفه الاتفاق.
• استعمال القوة أو تغيير الأقفال بدل المحكمة والتنفيذ.
• خلط كراء السكن بكراء المحل التجاري.

أسئلة شائعة

هل يكفي شهر واحد غير مؤدى لبدء الإنذار؟

يمكن المطالبة بالكراء الذي حل أجله وفق العقد. أما نتيجة الفسخ والإفراغ فتتوقف على صحة الإنذار والتبليغ والوقائع وتقدير المحكمة، فلا تعتمد قاعدة متداولة من دون فحص ملفك.

ماذا لو أدّى المكتري بعد انتهاء الأجل؟

الأداء المتأخر قد يسدد الدين، لكنه لا يضمن وحده زوال أثر التماطل في كل نزاع. وثق تاريخ الأداء واتفاق المالك إن قبل استمرار العقد، واستشر مختصًا إذا كانت الدعوى قد رفعت.

هل الضمان يعوض آخر شهرين؟

لا يفترض المكتري ذلك من تلقاء نفسه. مبلغ الضمان مخصص لتغطية التزامات عند نهاية الكراء وفق العقد والقانون، ولا يتحول إلى كراء إلا باتفاق واضح وتسوية نهائية.

هل يمكن طلب مهلة؟

يمكن طلب تقسيط أو مهلة من المالك، لكن لا توقف الآجال إلا موافقة مكتوبة واضحة أو قرار قضائي حيث يسمح القانون. تحرك قبل نهاية أجل الإنذار.